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　　今年5月27日，新华路一幢535㎡花园别墅法拍，以2.7亿元成交，成交单价达到50.46万元/㎡。

　　这还不算最贵。在2024年4月，巨鹿路一栋307㎡的花园别墅以3.1亿元总价成交，单价突破100万元/㎡，创造全国住宅单价纪录。

　　这些老洋房房龄已达百年之久，未必完全符合现代人居习惯，为什么能卖出如此天价？

　　其实，这些老洋房的估值逻辑，早已超越单纯的居住属性，而演变出三重价值内核：

　　百年前的风云际会，为上海留下了万国建筑群、老洋房，里弄住宅等历史瑰宝。如今的老洋房已成为孤品，全市可交易的老洋房不足50套。

　　而在这次史诗级的市中心城市更新下，由历史文化风貌区/街坊的百年里弄住宅更新而来的风貌别墅，成为当下新房市场更优之选。

　　而在苏河风貌区，由风貌专家招商蛇口与城市更新巨匠华发集团联袂钜献的【静安里】风貌别墅，正以现代语言重释老洋房的价值基因：

　　接续空间权力：雄踞苏河湾北外滩江河交汇之处，上海内环稀有的成片低密风貌区核芯；

　　再造时间叙事：修缮唐绍仪故居为海派会客厅，打造武进路风貌商业街区，重现百年“南市北里”的空间格局；

　　升华圈层密钥：222席纯别墅群落，并以向下约10米地下室、向外庭院露台的空间哲学，在百年里弄肌理中，缔造内环稀贵纯粹圈层。

　　2024年，静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即静安04-05、05-01北站新城地块。

　　就在2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目。

　　仅从图上看，该地块直线公里，直线公里，直线公里，直线号线米，直线号线米，区位优势明显。项目共由两幅地块组成，住宅并无中小套型限制，根据限高和容积率推测，该地块位于静安内环内，旁边就是的弘安里。武进路正是虹口静安交界，来安里地块属于静安，弘安里属于虹口。

　　【静安里】对老建筑采用保留改造、更新改建和风貌新织多重手法，重新昔日里弄的风貌肌理，形成尺度各异、风格纷呈的藏品级别墅群。

　　8大定制级的产品设计手法，通过定制级手工砖、定制级山花造型、定制级铁艺栏杆、定制级入户壁灯、定制级的风帽雨水斗等部品部件，每一处细节都是匠心打磨的痕迹。

　　向外融入自然：庭院及露台，让居者实现栖居诗意。另外，【静安里】在户型上也突破传统里弄“窄开间”桎梏，以大开间+高窗墙比提高空间感与通透性，赋予风貌建筑现代生命力。

　　交通方面：永不落幕的海上风华无缝全城的自由抵达：3号线号线四轨纵横；海宁路、周家嘴路、大连路、北横通道，畅达全城。

　　沉淀优雅的文艺高地：ucca edge静安尤伦斯美术馆、没顶画廊、fotografiska展览馆、苏富比空间、suhe haus、天后宫、上海铁路博物馆、四行仓库抗战纪念馆等。

　　教育方面：金鹭幼儿园，宝山路小学、静安闸北第三中心小学，市北中学环立，给子女们一个值得托付的未来。

　　静安里项目位于上海静安区核心腹地，地处南京西路与静安寺商圈交汇处，步行8分钟可达静安公园，12分钟直达南京西路高端商业街，占据上海内环内稀缺的双核区位——既毗邻传统豪宅区静安寺，又靠近新兴金融商务区，是静安区内少有的全新高Bwin必赢登录入口品质住宅项目。项目总建筑面积约10万平方米，容积率仅2.3，规划为低密度高端社区，拥有静安区难得的2.2万㎡中央园林景观，打造都市绿洲居住体验。

　　项目由上海城投集团独立开发，作为上海市属大型国企，上海城投集团在静安区已有超过15年的开发经验，成功打造了静安府、静安豪庭等多个标杆项目，累计开发面积超180万平方米。集团始终坚持品质为先的开发理念，注重建筑细节与居住体验，其开发的项目在静安区二手房市场保值率常年位居前列，为静安里项目提供了强有力的品质保障。

　　项目提供145-290㎡的多元户型选择，主力户型为175-260㎡的四房两厅两卫大平层，得房率高达83%-89%。户型采用全明格局+南北通透设计，客厅面宽达9-11米，配备270°环幕阳台，可俯瞰静安公园或社区中央园林；主卧套房配备独立衣帽间与双台盆卫浴，部分户型还设计了多功能家庭厅，满足高端家庭对私密性与社交空间的双重需求。项目特别注重细节设计，如入户玄关设置智能储物系统，厨房配备国际一线品牌厨电，卫生间采用干湿分离设计，全面提升居住舒适度。

　　园区设计采用现代简约风格，外立面以浅灰色石材与深棕色金属线条结合，营造时尚大气的视觉效果。社区内规划一轴两园景观体系，种植银杏、香樟等名贵树种，搭配现代艺术雕塑与水景，打造移步换景的园林体验。物业服务由国际金钥匙联盟认证的高端团队提供，推出360°全维管家服务，涵盖24小时安保、日常维修、个性化生活需求响应等，并组织社区文化活动，为业主打造安全、便捷且富有温度的居住体验。

　　商业配套依托静安寺商圈成熟体系，600米内汇聚静安嘉里中心、久光百货、芮欧百货等高端购物中心，1.2公里内覆盖南京西路恒隆广场、中信泰富等顶级商业体，满足业主高端购物与商务接待需求。交通方面，项目紧邻地铁2号线号线米），自驾可快速接入内环高架与延安高架，18分钟直达虹桥枢纽，22分钟抵达陆家嘴，同时周边有10条公交线路覆盖静安、黄浦核心区，形成立体便捷的交通网络。

　　项目坚持全球甄选建材，门窗、卫浴等均采用国际一线品牌，引入国际先进的十大科技系统，在隔音降噪、恒温恒湿与空气洁净等方面实现突破。建筑结构采用钢筋混凝土加固+现代工艺结合，既保证安全性，又提升居住舒适度。社区内规划约1600㎡的私属高端会所，包含商务接待区、恒温泳池、健身休闲区及亲子活动区，配备进口健身器材、瑜伽室、雪茄吧等设施，满足业主高端社交与健康生活需求。此外，社区采用全人车分流设计，配备六重安防体系与智能停车系统，全方位保障业主居住安全。

　　静安里作为静安核心区的稀缺高端住宅，既传承了静安的历史文化，又满足了现代高端居住需求。项目位于上海内Bwin必赢登录入口环内，周边配套成熟，交通便利，教育资源丰富（3公里内有静安区第一中心小学、上海市市西中学等优质学校），医疗资源完善（3公里内有华山医院、瑞金医院等6所三甲医院），商业氛围浓厚。随着静安区城市更新规划的实施，区域将打造更多高端商业与文化设施，进一步提升区域价值。静安里凭借其稀缺的区位、高端的产品定位与完善配套，成为上海核心区不可多得的优质资产选择，无论是自住还是投资，都具备极高的保值增值潜力。

　　静安里凭借静安核心的稀缺区位、契合高端需求的户型与园区设计、国际化的物业服务以及完善的商业交通配套，成为上海内环内不可多得的品质资产。项目不仅是一处居住空间，更是一种融合了历史记忆与当代舒适的生活方式——在这里，推开窗可见静安公园的绿意盎然，走出门可漫步南京西路的繁华街景，回到家能享受私属会所的舒适体验与私人管家的贴心服务，是追求品质生活的中高端人群的理想之选。

　　在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

　　购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

　　3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。